חוות דעת שומת מקרקעין מקיפה

Transcription

1 לאופר אביגד, מהנדסים ושמאי מקרקעין אברהם לאופר אריק אביגד מירי לאופר אינג' מהנדס בניין ושמאי מקרקעין שמאי מקרקעין שמאית מקרקעין חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל M.B.A M.Sc. 86 מאי 2882 כ"ה אייר תשע"ב תאריך : מס' תיק : חוות דעת שומת מקרקעין מקיפה.77 מזכויות הבניה בחלקה.7 בגוש 55% " מגרש הסיטי סנטר " רחוב ניסנבוים פינת שד' הקוממיות והעמל אזור התעשיה בת ים נערך ע"י : אריק אביגד שמאות מקרקעין וניהול נכסים )DIP( M.B.A עפ"י תקן שמאי.7 החשמונאים 8 תל אביב למשלוח דואר ת.ד 2852 ת"א Laufavig@04.net.il Fax ) טלפון ( רב קווי

2 Laufer Avigad לאופר אביגד תוכן עניינים מזמין השומה, תפקידו והקשר לנכס... 3 מטרת השומה... 5 המועד הקובע לשומה... 5 מועד הביקור בנכס... 5 פרטי הנכס... 5 הרקע הקניני )תאור הזכויות(... 6 הרקע התכנוני... 8 תכניות בניין עיר בתוקף... 8 תכניות בניין עיר מוצעות עתידי... היתרים ורישוי בניה... 4 תאור הסביבה והנכס... 4 עקרונות גורמים ושיקולים לשומה... גישת השומה... 9 פרוט חוות דעת של מומחים ו/או מסמכים ונתונים בהם נעשה שימוש בשומה... 2 היסטוריה של הנכס שומות ועסקאות... 2 היטל השבחה... 2 בניה במשולב עם מבנה קיים... 2 סיכוים ו/או סיכויים עסקאות כרקע לרמת המחיר תחשיב תחשיב שווי הזכויות לפי זכויות בניה בתוקף [ 3% תחשיב שווי הזכויות לפי תכנית מוצעת בי/ 43 ביעוד עסקים ובידור ] %[ ביעוד מגורים, מסחר ותעסוקה[ השומה תחשיב שווי לבניה בהיקף 3% ]תכנית בתוקף[ תחשיב שוי כולל פוטנציאל שווי זכויות בניה לפי תכנית מוצעת בהיקף 6% שווי הנכס העתק רישום מסמך הבהרות חוות דעת משפטית מכתב עו"ד עוזי גלבוע עמ' עמ' עמ' נספחים : עמוד מתוך 47

3 א) Laufer Avigad 7 לאופר אביגד ואלה פרטי השכלתי וניסיוני המקצועי מוסמך במינהל עסקים ( M.B.A ) הפקולטה לניהול, בית הספר למנהל עסקים ע"ש רקנאטי, אוניברסיטת תלאביב ( ).) 8586 ( מסיים החוג לשמאות מקרקעין וניהול נכסים )D.I.P( אוניברסיטת תלאביב בוגר ( B.A ) אוניברסיטת תלאביב במדעי המדינה ( Science ) Political ( 8285.) השתתפות קבועה בכל ההשתלמיות וימי העיון, של האקדמיה למחקר ויישום שמאות המקרקעין בישראל ובעל תעודת תו תקן ואיכות לשנת 2882 מטעם לשכת שמאי המקרקעין בישראל. עוסק מזה 20 שנה בשמאות מקרקעין ( במשרד אינג' א. לאופר וכיום לאופראביגד מהנדסים ושמאים ) בתחומי שמאות מגוונים, בעיקר עבור גופים מסחריים ופיננסים גדולים, ועדות לתכנון ולבניה, שמאות בתחומי מיסוי נדל"ן וכן ליווי תכנון מהבחינה השמאית וייצוג בפני ועדות ערר. רשום בפנקס שמאי המקרקעין מתאריך רשיון מס' 224. חבר לשכת שמאי המקרקעין בישראל. חבר האקדמיה למחקר ויישום שמאות המקרקעין בישראל מיום הסכמות והצהרות השמאי הנני נותן בזאת את הסכמתי כי חוות דעת זו תצורף לדוחות כספיים של החברה המפורסמים לרבות תשקיף לציבור וכן את הסכמתי כי חוות דעת זו תצורף לדו"ח הדירקטוריון של החברה. הנני מצהיר כי חוות דעתי זו נערכה על פי תקן שמאות מספר 86.8 "פרוט מזערי נדרש בעבודות שמאות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך, התשכ"ח 84 ולצורך יישום תקינה חשבונאית", מאוקטובר 2888 )להלן:"תקן.7"(. חוות דעת זו ערוכה על פי תקנות שמאי מקרקעין )אתיקה מקצועית( התשכ"ו 845 ) לחוק החברות, תשנ"ט 8 הנני מצהיר כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעיף 224 ולא בעבירה על פי חוק ניירות ערך, התשכ"ח 84. הנני מצהיר כי יש לי את הידע והנסיון הרלוונטיים לביצוע הערכת השווי לנכס נשוא השומה. הנני מצהיר כי אין לי עניין אישי בנכס ו 0 או ידיעותיי, ניסיוני ושיקול דעתי המקצועיים. בבעליו וההערכה שלהלן מיטב פי על נעשתה עמוד 7 מתוך 47

4 Laufer Avigad 4 לאופר אביגד וזאת השאלה מהו השווי ההוגן לנכס שבנדון נכון לתאריך ) להלן" :המועד הקובע )" לצורך הכללתו בדו"חותיה הכספיים של החברה המפורסמים לציבור. רו"ח חיים מיקל, סמנכ"ל כספים בקבוצת מזרחי ובניו, מסר כי הנכס הנשום הוצג בספרים כנדל"ן להשקעה על בסיס עלות, נכון ליום עמד הסכום על 28,04 אלפי. השמאות נערכה בעבור תקן חשבונאי.IAS 68 על פי הנחיית המזמין ולאור שיקוליו החשבונאיים, תחשיב שווי פוטנציאל הזכויות בקרקע, הנובע מתכנית מוצעת בי/ 7.4, כולל רק את השימושים שאינם מגורים 7 בפועל, הפרויקט הנו מקשה אחת ומרבית הפוטנציאל נובע משימושי המגורים, דווקא 7 וזאת חוות דעתי המקצועית הפרטים והנתונים כמו גם ערכי השווי/מחיר המופיעים בדו"ח זה, נכונים למועד הביקור בנכס או למועד אחר רלוונטי לגביו מצוין בגוף הדו"ח. ייתכנו שינויים בשוויו/מחירו של הנכס בהתאם לתנודות השוק. חוות דעתנו ערוכה, בין היתר, על בסיס המידע שנמסר מהחברה. 7 מזמין השומה, תפקידו והקשר לנכס התאגיד המזמין: המזמין: תפקיד המזמין: מועד ההתקשרות: הנסיבות בגינן בוצעה השומה להשקעה שיכון דיירים בע"מ [ "המזמין" ] רו"ח חיים מיקל סמנכ"ל כספים נמסר לי ע"י החברה כי הנכס מוגדר על ידה על בסיס עלות. כנדל"ן התניות שכר טירחה אין התניות, שכרי נקבע מראש 8.4 יחסי תלות: אין יחסי תלות 8.6 כתב שיפוי: קיבלתי הסכם שיפוי מחברת שיכון דיירים בע"מ, מיום , חתום ע"י מר רוני מזרחי ת.ז , המצהיר כי הוא מורשה חתימה בחברה, אלה עיקריו: 8. א. ב. ג. המבוא להסכם זה מהווה חלק בלתי נפרד ממנו. החברה פוטרת בזאת את השמאי ו 0 או את הבאים מטעמו לרבות כל שלוח ו 0 או עובד ו 0 או נציג של השמאי מכל אחריות לנזקים ו 0 או להוצאות )לרבות הוצאות לצורך הגנה בהליכים משפטיים( אשר ייגרמו לו 0 להם בין במישרין ובין בעקיפין, בקשר עם השימוש ו 0 או ההסתמכות על חוות הדעת. אם בעתיד תוגש תביעה ו 0 או הליך כלשהם על ידי גורם כלשהו כנגד השמאי ו 0 או כנגד הבאים מטעמו ו 0 או כנגד כל שלוח ו 0 או עובד ו 0 או נציג של השמאי, הקשורים במישרין או בעקיפין לחוות הדעת )להלן: "התביעה"(, החברה מתחייבת בזאת עמוד 4 מתוך 47

5 Laufer Avigad 7 לאופר אביגד לשפות מיידית את השמאי ו 0 או את הבאים מטעמו )לפי עניין( בגין כל נזק ו 0 או עלות ו 0 או הוצאה אשר תגרם לו 0 להם בשל התביעה, לרבות אך לא רק שכ"ט עו"ד, הוצאות משפטיות סבירות וסכומים סבירים אחרים שיידרשו לשלם עקב תביעה )להלן: "סכום השיפוי"(. 2 ד. החברה תהיה פטורה מהתחייבויותיה על פי סעיפים דין חלוט כי השמאי פעל בזדון בקשר לחוות הדעת. ו 0 לעיל, אם יקבע בפסק עמוד 7 מתוך 47

6 Laufer Avigad 5 לאופר אביגד 77 מטרת השומה אומדן שוויה הנוכחי של זכות הבעלות בנכס, לצורך קביעת השווי ההוגן. שווי הזכויות בנכס, על פי שומה זו, אמור לבטא את התמורה הסבירה, לה ניתן לצפות מעסקת קונה ומוכר מרצון, בתנאי השוק ששררו בתאריך הקובע וכאשר הזכויות פנויות וחופשיות מכל חוב, או שיעבוד. השומה הנה לשווי השוק של זכויות התאגיד מזמין השומה במקרקעין, לתאריך הקובע המועד הקובע לשומה המועד הקובע לשומה הנו: לא חלו ולא הובאו לידעתי שינויים מהותיים העשויים להשפיע על השווי בין המועד הקובע למועד עריכת השומה. 77 מועד הביקור בנכס ביקור בנכס נערך ביום על ידי אריק אביגד שמאי מקרקעין 75 פרטי הנכס ,55 : : : : : : : : גוש חלקה שטח החלקה מ"ר [ רשום ] 86,668 מ"ר + [ שטח קרקע נשום,665 מ"ר 55% [ 0,685 2,868 שטח בנוי מ"ר ( ברוטו ) מ"ר )עיקרי ) 8,585 מ"ר שטח פרטי פתוח ] מהבעלות, שטח רשום ] [ לא נשום בדו"ח זה ] " " 2 בחלקה הזכויות הנשומות סוג הנכס מיקום זכות בעלות [ משותפת ] קרקע לבניה רח' ניסנבוים בין רחוב העמל לרחוב הקוממיות, אזור התעשיה, בת ים עמוד 5 מתוך 47 2 מתכנית בניין עיר קודמת בי 0000 הבניה משנת 85 לא נכללת באמדן השווי

7 Laufer Avigad 6 לאופר אביגד הרקע הקניני )תאור הזכויות( 76 בהתאם 4.8 למידע רישום מפנקס הזכויות, בגוש 6822, חלקה 66, מיום : ,55.8 מ"ר השטח הרשום הבעלות זילברצויג משה זילברצויג מלכה פז פנחס פז זמירה זילברצויג יצחק זילברצויג רבקה אלי רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע"מ 55/55 משכנתאות הערות יוזמה משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, לטובת בנק אגוד לישראל בע"מ, על הבעלות של אלי רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע"מ הערת אזהרה, לפי סעיף 824 לחוק, לטובת קואופ תל אביב דן השרון על הבעלות של אלי רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע"מ. הערת אזהרה, לפי סעיף 824 לחוק, לטובת משנאל חברה להשקעות ובנין בע"מ על הבעלות של אלי רוני ואבי ופיתוח בע"מ. צווי עיקול והערות שונות על ההערה של משנאל חברה להשקעות ובנין בע"מ. הערה על יעוד מקרקעין, תקנה 26, לטובת הועדה 2 המקומית בת ים ]זיקת הנאה לציבור בחלק מהשטח[ הערת אזהרה, לפי סעיף 824 לחוק, לטובת שיכון דיירים בע"מ* על הבעלות של אלי רוני ואבי יוזמה ופיתוח 3 בע"מ. * מהמזמינה נמסר כי הרישום לא הושלם בשל סיבות טכניות לא מהותיות, לפיכך לא מצאתי שיש בכך כדי להשפיע על שוויו של הנכס. העתק רישום Online רצ"ב זיקת הנאה לציבור בשטח 202 מ"ר במדרכות בפינת העמל ניסנבוים והקוממיות ניסנבוים, לצורך הרכבת הקלה, ללא השפעה על זכויות הבניה. חב' שיכון דיירים בע"מ [ מקבוצת מזרחי ] רכשה את הנכס הנשום כאן ביום בסך 86,488,888 עמוד 6 מתוך

8 Laufer Avigad. לאופר אביגד מסמך הבהרות [ חוות דעת יועץ משפטי של החברה ] להערות המופיעות ברישום 4.2 הסכם מיום 2..86, קבוצת פז תרשם כבעלים בשעור כבעלים ב , משנאל, תרשם הסכם מיום , משנאל מכרה את חלקה במבנה הסופר שוק ל קו אופ תלאביב דן השרון ונותרה בעלת מיתרת המקרקעין בעקבות פסק דין לפירוק שיתוף, , מתוך 5. בתיק נותרו בידי משנאל חנויות בהתאם להסכם והליך התמחרות, מיום.88.80, בע"מ הנם הבעלים של מהמקרקעין. אלי רוני ואבי יוזמה ופיתוח בהתאם להסכם מיום , מכרו הנכס ל שיכון דיירים בע"מ. אלי רוני ואבי יוזמה ופיתוח את בע"מ מהמקובץ, השמאות תערך ל 55% מזכויות הבניה בקרקע, בניכוי חלקי קואופ תלאביב דן השרון [ מבנה הסופר מרקט וחניה לפי תקן ] ובניכוי זכויות משנאל ל 0 חנויות [ כ 888 מ"ר המצויות, כפי שנמסר, במפלס העליון של מבנה ה קואופ [. עמוד. מתוך 47 התקבל, לבקשתי, ביום

9 Laufer Avigad 8 לאופר אביגד 78 הרקע התכנוני ביקרנו במשרדי מחלקת ההנדסה של עירית בת ים, ביום , לשם קבלת מידע תכנוני ועיון בתיק בניין. קיבלנו את מסמכי תכנית בניין עיר מוצעת בי 6600, מהמזמינה. הסתיענו במאגרי המידע של משרד הפנים ומינהל מקרקעי ישראל לצורך איחזור קבצי תכניות בניין העיר הרלוונטיות. פירוט התכניות מתייחס לכל סוגי התכניות הרלוונטיות לפי תקן שמאי מס' 4..8 תכניות בניין עיר בתוקף החלקה נכללת בתחום כמה תכניות בניין עיר, מאושרות, בניהן: 55 א', בי 20 א', בי 0000, בי 0000 א', בי 6880, בי , בי , בי , בי , בי , תכניות מתאר 2 מחוזיות וארציות. תכנית בי/ 755, מאושרת משנת 86, מיעדת את הקרקע לאזור עסקים ובידור, התכנית מ"ר 8,585 מיעדת חלק מהחלקה בשטח לשטח פרטי פתוח. השימושים המותרים: מסחר, בתי אוכל, בידור, תעשיה עתירת ידע, משרדים, מלאכה, מוסכים, תעשיה ומלאכה. 858%. שטח עיקרי לשימושי תעשיה מותנה אחרים לשימושים עיקרי שטח שנים 0 בתאריך קבלת היתר בניה: עד מתאריך התוקף של התכנית 088%, עד 5 שנים 258%, מעל 6 שנים 228%. תכסית קרקע עד 4% לקומה מסחרית. כל מ"ר שטח עיקרי למסחר יחשב כפול, עיקרי בתכנית אם יוקצה למסחר יחשב כ 2 מ"ר. קומות מרתף תחתונות קומת מרתף עליונה קומות ביניים קומת קרקע 0 כניסה קומות עליונות קומת גג חניה חניה, אחסנה, שטחים טכניים מסחר, בידור, חניה, אחסנה, טכני מסחרי, משרדים, תעשיה עתירת ידע, ובידור משרדים, תעשיה עתירת ידע בידור ומסחר שטחים טכניים גובה בניין עד 5 קומות ממפלס הכניסה מקומות חניה לפי תקן ולא פחות מהמופיע בנספח ב' לתכנית, פתרון החניה יהיה בתחום המגרש. איסור על עירוב שימושים, לא יהיה שימוש מעורב לתעשיה ולשימושים אחרים, לא תותר מכירה קמעונאית במגרשים בשימוש תעשיה. תכנית בי/ /755, מאושרת מיום , הגדילה שטח עיקרי בשימושי תעשיה. תכנית בי/ 7/755, מאושרת מיום , שינו הוראות לגבי פרקי זמן, עד 6 ינתנו 088% מעבר ל 6 שנים ינתנו 228%. שנים הרקע התכנוני הוא תמציתי ואינו מהווה תחליף למידע תכנוני הניתן ע"י מוסד תכנון מצאתי כרלוונטית רק את תכנית תממ 805, הרכבת הקלה. עמוד 8 מתוך 47 2

10 Laufer Avigad 9 לאופר אביגד תכנית בי/ 4/755, מאושרת מיום , התכנית ביטלה את נספח ב' [ תקן החניה ] בתכנית בי 6880 וקבעה כי כמות מקומות החניה יקבעו לפי תקני חניה שיהיו בתוקף בעת מתן היתר הבניה. כל פתרונות החניה יהיו בתחום המגרש. תכנית בי/ 7/755, מאושרת מיום , השימושים מתכנית בי התכנית ביטלה את איסור עירוב תכנית בי/ 5/755, מאושרת מיום , התכנית מאריכה את תקופת הזמן לניצול זכויות הבניה המירביות לאזור עסקים ובידור וזאת לשלוש שנים מיום מתן תוקף לתכנית זו. במגרשים בגודל 85 דונם, טרם הוצאת היתר בניה תידרש הכנת תכנית לאיחוד וחלוקה שתכלול הפרשה של 28% מהשטח לצרכי ציבור, ללא פגיעה בזכויות הבניה. תדרש הכנת תכנית לעיצוב אדריכלי וכן תיאום הבקשה להיתר עם רשות תעופה אזרחית. תכנית תממ/ /5, מאושרת משנת 2880, רכבת קלה במטרופולין ת"א. תשריט תממ/ /5 הקטע הרלוונטי תחנת העמל הפרשה לצרכי ציבור ללא פגיעה בזכויות בניה, כמו יצירת מעברים או ככר ציבורית, אין בה כדי לפגוע בקרקע במקרה זה. הדרישה עולה בקנה אחד עם ההפרשה לשטח פרטי פתוח שהופיעה עוד בתכנית בי 0000 משנת 86. עמוד 9 מתוך 47

11 Laufer Avigad 5 לאופר אביגד.2 תכניות בניין עיר מוצעות עתידי 062/60292 תכנית מתאר חדשה לרובע העסקים בבת ים הועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז תל אביב במשרד הפנים, בראשות הגב' גילה אורון, החליטה בישיבתה מיום 06/692 על פרסום הודעה בדבר הכנת תוכנית מתאר חדשה לפיתוח רובע העסקים בבת ים, בי 226 /. אזור העסקים שוכן במרכז בת ים בין הרחובות קוממיות, ניסנבאום ויוספטל, על ציר הקו האדום המתוכנן של הרכבת הקלה ובמרחק של מאות מטרים מחוף הים. כיום מתאפיין הרובע בבניה נמוכה יחסית ובשימושי תעשייה ומסחר מקומי. לאזור יש פוטנציאל להיות מרכז עירוני תוסס ומנוע כלכלי לפיתוח העיר, אך פוטנציאל זה אינו ממומש. התוכנית החדשה תתבסס על עקרונות שגובשו במסמך מדיניות של הוועדה המקומית, במטרה להפוך את הרובע למרכז עירוני פעיל ואינטנסיבי. עיקרי התוכנית החדשה יהיו הגדלת זכויות הבניה ברובע לכ 022% בממוצע, הוספת שימושים ובעיקר הוספת שימוש למגורים בסדר גודל של כ 02% משטחי הבנייה, הגדרה ואפיון מחודש של הדרכים לרבות הוספת שבילי אופניים בצידי הדרכים ופיתוח שטחי הציבור ברובע. אלמנט מרכזי וחדשני בתוכנית המוצעת יהיה מבוסס על עקרון "כל הקודם זוכה". התוכנית מחלקת את הרובע למתחמים ומעניקה "סל זכויות תמריץ" לכל מתחם: יזמים שיקדמו במהירות תוכניות מפורטות במגרשים שבבעלותם ייהנו מתוספת זכויות מתוך הסל המתחמי עד ל 22%/ בניה בכל תוכנית. מאחורי עקרון זה עומד הרצון לעודד ולתמרץ יזמים אשר יקדמו תכנון ופיתוח על רקע המצב הקיים. לאחר המיצוי שבסל התמריץ לא תתאפשר הגדלת זכויות בשיטה זו, אולם גם ללא התמריץ יוגדלו זכויות הבניה במתחם יחסית למצב המאושר כיום, עד לממוצע של 022% בכל המגרשים. כמו כן אישרה הוועדה המחוזית את המנגנון שהוצע ע"י הוועדה המקומית בת ים לתקופת הביניים, על פיו יקודמו היתרים ותוכניות נקודתיות ברובע בהתאמה לעקרונות התכנית המיתארית. הוועדה החליטה על פרסום הודעות בדבר הכנת התוכנית על מנת ליידע את כל בעלי הנכסים באופן שוויוני והוגן על זכותם ליזום תוכניות בעתיד הקרוב ולזכות בתמריץ הזכויות הנוספות. יוזמת התוכנית הועדה המקומית בת ים. [ יצויין כי הסמיכות לקו הרכבת הקלה יש בו כדי לאפשר שינוי מדיניות לגבי תקן חניה, בירושלים, לדוגמא, נעשתה הפחתה בתקן לצד מערכת הסעת המונים ] [ תכנית שכבר אושרה, ברוח מגמת התכנון של בי 4880, הנה תב"ע בי 680, מיום , ( כיום מתבצעות עבודות בניה באתר ) הודעת משרד פנים spx עמוד 5 מתוך 47

12 Laufer Avigad לאופר אביגד מדובר על מגרש, פינתי על ציר רחוב ניסנבאום, החרושת והעבודה, בשטח כ 4.5 דונם, בו יבנו שני מגדלים הכוללים 2 קומות מסחר, מגדל משרדים בן 2 קומות ומבנה מגורים בן 64 קומות, 86,088 מ"ר שטחים עיקריים למגורים, 85 יחידות דיור, 86,558 מ"ר שטחים עיקריים לתעסוקה,,888 מ"ר למסחר ו 88 מ"ר למבני ציבור. התכנית מוצגת כהתחדשות עירונית במרכז העיר בת ים ולצד ציר הרכבת הקלה ] תכנית מוצעת בי/ 7.4 [ תכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת ] ברוח מגמת התכנון הוכנה לחלקה הנשומה, תכנית בניין עיר נקודתית, מס' בי 6600 ]עדיין ללא מעמד סטטוטורי, לא פורסם לפי סעיף 66 לחוק התכנון[. מדברי ההסבר לתכנית: הבינוי המוצע ממוקם בין הרחובות ניסנבאום, הקוממיות, העמל והעבודה ]בעתיד[ בבת ים. התכנית באה לאפשר הקמת מבנים למגורים, מסחר ותעסוקה הכוללים 002 יח"ד מעל קומת מסחר ותעסוקה בקומה גבוהה הכוללת ארכדה ומעל מבנה מסחרי פעיל קיים ומגדל משרדים. כל זאת ע"י שינוי ייעוד מאזור עסקים ובידור בתכנית מאושרת בי 0226 "מרכז עסקים ובידור" לשימוש מעורב: מגורים, מסחר ותעסוקה וקביעת הוראות בניה והנחיות עיצוב אדריכלי. זכויות הבניה המוצעות בתכנית, לשני מגדלי מגורים, מגדל משרדים הכל מעל שתי קומות מסחריות וחניונים, כוללות: כ 4 אלף מ"ר שטחים עיקריים, מבוסס 488% מהשטח הרשום של החלקה [ מסחר, משרדים ומגורים ] ובנוסף כ 66. אלף מ"ר שטחי שירות על קרקעיים, מעל 6 קומות חניון, סה"כ שטחי הבניה כ 228 אלף מ"ר. 68% % 58% 888% 0,22 מ"ר,588 מ"ר 6,0 מ"ר 45.,95 מ"ר מגורים מסחר תעסוקה סה"כ שטח עיקרי שטח עיקרי " " עמוד מתוך 47 היקף המגורים 68% מהשטחים העיקריים, בתכנית בי 680, שאושרה, היקף המגורים היה 05%

13 Laufer Avigad 7 לאופר אביגד מצב קיים לפי תכנית בי 6880 ]עסקים ובידור[ מצב מוצע לפי תכנית בי 6600 [ מגורים, מסחר ותעסוקה ] עמוד 7 מתוך 47

14 Laufer Avigad 4 לאופר אביגד חתך מתכנית הבינוי המצורפת לתב"ע בי 6600 מפלס לובי מגורים מתכנית הבינוי המצורפת לתב"ע בי 6600 עמוד 4 מתוך 47

15 Laufer Avigad 7 לאופר אביגד 874 היתרים ורישוי בניה.0.8 מבנה קיים,260 מיום.6.85 הבניין הקיים בחלקה אינו נכלל בשומה. ]סופרמרקט[ נבנה עפ"י היתר מס'.0.2 תכנית שלא קיבלה היתר: ביום הוגשה בקשה לבניה בחלקה, הכוללת 66,48 מ"ר עיקרי לפי 088% משטח החלקה הרשום [ 8,68 מ"ר ברוטו ] בהתאם לתכנית בי ]טרם קיבלה תוקף באותו מועד[. התכנית כללה: שני מרתפי חניה + שתי קומות חניה + תוספת שטח למרכול קיים בקומת הביניים + קומת קרקע מסחרית חדשה + קומות חדשות למשרדים ]בניין ב[ + 88 קומות חדשות למשרדים ]בניין ג'[ + 86 קומות חדשות למשרדים ]בניין ד'[. מ"ר שטחים עיקריים ]כולל 2,858 מ"ר סופרמרקט קיים במפלס עליון ובחישוב של 8 מ"ר מסחר = 2 מ"ר לחישוב, 66,48 מ"ר ] 62,48 חניון עיקרי מ"ר שטחי שירות [ כולל חניה עילית ותת קרקעית ] 66,28 מפלס הכניסה בתכנון שהוצע 79 תאור הסביבה והנכס עמוד 7 מתוך 47

16 Laufer Avigad 5 לאופר אביגד סביבת הנכס הנה החלק הדרומי מזרחי של אזור התעשיה בת ים. אזור תעשיה זה נמצא בדרומה של העיר והוא מוקף כולו בשכונות מגורים הבנויות בצפיפות. אזור התעשיה מצומצם בהיקפו והוא משתרע על פני כ 648 דונם ומתאפיין במערכת כבישים מסועפת המאפשרת נגישות נוחה למבנים. קיים פיתוח עירוני מלא. מפעלי המלאכה במקום הנם בסדר גודל קטן עד בינוני ובשל קירבת שכונות המגורים, משמשים חלק מהמבנים גם למסחר קמעונאי. חלק מהבניה בן קומה אחת בסגנון מיושן יותר ובאיכות לא גבוהה וחלק הינו מודרני בן מספר קומות. פרויקטים חדירת שימושי מסחר, כוללת ו "מבנה טיב מסחריים כמו ה "בתימון" טעם". הועדה המקומית לתכנון ולבניה וכן הועדה המחוזית לתכנון מנסות לגרום להתחדשות עירונית באזור זה. הצעדים כללו שינוי יעוד הקרקע למסחר ובידור, שנעשה בסוף שנות ה 8, הגדלת אחוזי הבניה עד 088% והקטנת תקן החניה, במהלך שנות ה 2888 ולאחרונה כולל הוספת יעוד למגורים בחלק 488% זכויות עד מסמך מדיניות לפיו תחול הגדלת מהשטח לבניה. המגרש הנדון הנו מלבני בשטח רשום כ 84 דונם ומצוי על ציר התנועה של רחוב הרב יצחק ניסנבוים בין הרחובות העמל והקוממיות. רחוב הקוממיות מהווה אף הוא ציר תנועה ראשי המגיע ממחלף הקוממיות שעל נתיבי האילון, שם גם תחנת רכבת. למגרש מידות של כ 885 מ' חזית לרחוב הקוממיות ו כ 852 מ' חזית לרחוב ניסנבוים. פני הקרקע בחזית ניסנבוים ]המזרחית[ גבוהים מאשר בחזית המערבית ולכן קיים קיר תומך בגובה כ 5.8 מ' לצד רחוב ניסנבוים. בחלק הדרומי של החלקה מצוי מבנה מסחרי בן קומה, קומת ביניים וקומה א' חלקית, בשטח ברוטו של כ 0,688 מ"ר, המשמש כסופרמרקט "מגה" משרדי הסופרמרקט וכן שטח לא בשימוש במפלס העליון, מבנה זה אינו נכלל בשומה העוסקת ביתרת זכויות הבניה במגרש. החלק הצפוני של החלקה מחזית רחוב העמל, אינו בנוי ומשמש ברובו כחניה פתוחה סלולה אספלט. עמוד 5 מתוך 47

17 Laufer Avigad 6 לאופר אביגד מבט מצומת הקוממיותניסנבוים מבט מציר הקוממיות ]דרום[ מבט מתוך המגרש למבנה "מגה" עמוד 6 מתוך 47

18 Laufer Avigad. לאופר אביגד 75 עקרונות גורמים ושיקולים לשומה באומדן שווי הנכס הובאו בחשבון, הגורמים והשיקולים הבאים: מיקומו של הנכס במרקם העיר בת ים באזור התעשיה על שני צירי תנועה ראשיים, כאשר על ציר ניסנבוים מתוכנן קו הרכבת הקלה למטרופולין ת"א. היקף הזכויות לפי תכנית בניין עיר בתוקף, מבוסס על 088% בתכנית בי 6880, משנת 86, מופיע תנאי לפיו זכויות הבניה במגרשים מעל 0.8 דונם פוחתות עם השנים. לגבי מגרש מעל 85 דונם, החל מ 088% בשלוש השנים הראשונות עובר ל 258% ל 5 השנים הראשונות ולאחר 6 שנים 228% כל התקופות הנ"ל חלפו. בתכנית בי , משנת 2888, הוארכו המועדים ב 6 שנים כך שבמסגרת 6 הזכויות יהיו 088% ולאחריהן 228% גם תקופה זו חלפה. שנים בתכנית בי , מיום , הוארכה התקופה פעם נוספת, הפעם לשלוש שנים. תקופה זו טרם חלפה ולפיכך זכויות הבניה המותרות בחלקה הן 088%, עד ינואר הקושי בזכויות בניה הפוחתות על פני השנים צף ועולה גם בסוגיית היטל ההשבחה, ההיטל נשום, לפי החוק, למועד אישור התכנית או אז קיימות מרב הזכויות מפני שטרם פחתו, בפועל יתכן מצב בו לא הוצא היתר במועד והזכויות קטנו. מצד אחד תמריץ זכויות הבניה מוגבל בזמן מהצד השני אם ניתן מבחינת התשתיות הציבוריות להכיל ולשאת את היקף הבניה המוגדל, מדוע להתלות את הזכויות? בפועל אכן ייזמו תכניות המאריכות את התקופה, בכל עת שזו מסתיימת ללא מימוש זכויות הבניה [ זו המציאות מאז שנת [. 86 יותר מכך, המדיניות כיום ]סעיף 6.2 לשומה[ המעודדת בניה עד 488% ובתוספת שימושי מגורים, מובילה למחשבה שמע הגישה הקודמת של עידוד עד 088% והארכת התקופות לא הניבה את התוצאה המצופה של התחדשות עירונית. מכל מקום, אי הוודאות המוכנסת לשוק מצד השלטון המקומי לא מוסיפה לתקפות האומדנים אך ניתן להניח כי ערכי השוק, כפי שבאים לידי ביטוי בעסקאות, משקפים גם את הקושי הזה. השטח הבנוי במגרש לא נשום ומצוי בבעלות אחרת. יתרת זכויות הבניה במגרש מצויות בבעלות פרטית. פני הקרקע, כיום, מצויים במפלס נמוך מחזית רחוב ניסנבוים ]המזרחית[ ובתכניות שהוכנו הן כתכנית בניין עיר והן כבקשות להיתר בניה, הוצג השטח המסחרי הקיים בפועל, כמפלס הנמוך ממפלס הכניסה ושני מפלסי חניה ]בכפוף לתכנון ספציפי[ מצויים בפועל מעל פני הקרקע הטבעית עמוד. מתוך 47

19 Laufer Avigad 8 לאופר אביגד מצב שוק הנדל"ן המצוי לאחר התחזקות ביקושים של כשנתיים וחצי, בעיקר בנכסי מגורים, שהוזנה מהפחתת הריבית במשק שבאה בעקבות משבר האשראי העולמי והזרמת מקורות מצד הבנקים. התייקרות פתרון המגורים עורר גל מחאה ציבורית. כיום מסתמנת גישה של הגבלת מקורות אשראי והתקררות הביקוש. נכסי מסחר ומשרדים נעו במגמה מקבילה למגורים אך באופן מתון יותר. עפ"י הוראות תכנית בי 6880, שקבעה את יעודי הקרקע באזור התעשיה בבת ים, מ"ר שיוגדר למסחר יחשב כשני מ"ר בחישוב הכללי של זכויות הבניה. מכאן שבכל חלוקה של מחיר העיסקה בשטח העיקרי לבניה, מתקבל ערך המשקלל כבר את יחס ההמרה למסחר בנוסף, לשימושי מסחר קיים גם מרכיב עודף של חניה, שבמקרה של בניה תת קרקעית גורר "עלות בלתי מכוסה" שמשמעותה ערך שלילי לקרקע, גם מרכיב זה שוקלל כבר במחיר הקרקע ובא לידי ביטוי בעסקאות. אופי הזכויות בנכס, בעלות פרטית משותפת בהיקף 55% מהנכס. הכפופה גם להתחייבות לשטח בנוי קיים שנרכש ע"י קואופ תלאביב דן השרון ומשמש כסופרמרקט וחניה והתחיבות לחב' מישנאל ]בפירוק[ לגבי 0 חנויות במפלס העליון של המבנה עמוד 8 מתוך 47

20 Laufer Avigad 9 לאופר אביגד 7 גישת השומה 7 גישות שומה כללית, קיימות שלוש גישות להערכת שווי זכויות במקרקעין: גישת ההשוואה הגישה מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס בהתבסס על נתוני שוק ועסקאות בנכסים דומים: במיקומם, אופיים, יעודם, גודלם, וכיו"ב. ההערכה מבוצעת ע"י התאמת מכלול המאפיינים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום. גישת העלות ]עלויות הקמה[ בגישה זו הנכס מוערך על בסיס עלות הקמתו כתחליף על פני רכישת נכס כזה כגמור ומושלם. השווי הינו סיכום של מרכיב הקרקע בתוספת עלות ההקמה ומרווח היזום ובניכוי פחתים כמו פחת פיזי, כלכלי או פונקציונאלי. בגישה זו ניתן לצעוד גם הפוך, דהינו מהנכס הגמור אל מרכיב הקרקע תוך הפחתת הרווח ועלויות ההקמה ולכן היא מכונה גישת החילוץ, דהינו חילוץ מרכיב תשומת הקרקע מתוך ערכו של הנכס הבנוי. גישת היוון ההכנסות בגישה זו אומדים את שווי הנכס על ידי היוון תוחלת זרם הכנסות הצפוי מהנכס, לאורך יתרת חייו הכלכליים [ בפועל, לצמיתות או בתוספת ע.נ של גרט וקרקע ] ההיוון מתבצע באחוז הריבית הענפי המקובל. לכל גישה יתרונות וחסרונות והן ניתנות ליישום בכל מקרה ומבלי להשפיע על שווי הנכס. לדוגמא, אלגוריתם מכליל לאמדן שווי קרקע, לנכס מניב, יראה כך: איתור דמי השכירות הראויים המשקפים את התועלת 0 היכולת 0 הנכונות של משתמשים בשוק. מציאת השווי ע"י היוון תוחלת דמי השכירות באחוז הריבית המקובל בענף. חילוץ שווי הקרקע ע"י הפחתת רווח יזמי ועלות הקמה. עמוד 9 מתוך 47

21 Laufer Avigad 75 לאופר אביגד 77 הגישה הנבחרת כאן תקן 86.8, סעיף 6.86 ]ב[ "שומת זכויות בקרקע ריקה לא תוערך ב "שיטת החילוץ" )גישת העלויות( כגישת שומה יחידה אלא כגישת ביקורת ובהתבסס על תכניות מאושרות בלבד. במקרה של פוטנציאל תכנוני ממשי )כגון במקרים שבהם קיימת תכנית בהכנה או מופקדת הצפויה להתאשר( יוכל השמאי להתייחס בנפרד לרכיב הפוטנציאל בתחשיב" לאור הוראת התקן, תערך השומה בגישת ההשוואה 7 77 פרוט חוות דעת של מומחים ו/או מסמכים ונתונים בהם נעשה שימוש בשומה התקבל מהמזמינה חוות דעת היועץ המשפטי שלה, עם הבהרות להערות המופיעות בהעתק הרישום, הכולל סיכום עדכני למצב והיקף הזכויות במקרקעין, שבבעלות החברה. 2 התקבל מהמזמינה מכתב עו"ד עוזי גלבוע, שטיפל בשעתו ברכישת הנכס. מסמכי תכנית מוצעת בי 6600, הכוללים: תשריט, הוראות ונספח בינוי היסטוריה של הנכס שומות 3 ועסקאות בקשתי מהמזמינה את שומות המקרקעין שנעשו בטווח של עד 0 שנים מהתאריך הקובע. לאור תשובתם, בוצעה שמאות של שמאית מכרעת לעניין היטל השבחה מיום השומה עסקה בכל אותן תכניות לגביהן נדרש היטל השבחה ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה בת ים בהתאם לשומת השמאי יורם ברק מיום מצורף כנספח מצורף כנספח עסקאות עד 5 שנים, שומות שנערכו עד ולאחר התאריך הקובע בטווח של שלוש שנים עמוד 75 מתוך

22 Laufer Avigad 7 לאופר אביגד 77 היטל השבחה עסקת בעלי העניין לפיה נמכרו הזכויות הנשומות כאן [ ב 86.4 מליון ב ] גררה דרישה להיטל השבחה המתבססת על בניה בהיקף 088%. זכויות בהיקף זה היו שרירות עד השומה המכרעת להיטל השבחה קבעה כי אין השבחה בגין תכנית בי שהעניקה 088% עד לחודש 60288, למרות שביום העסקה הזכויות היו בהיקף 088%. החיוב בהיטל השבחה, עמד על כ 6 מליון, לפני הצמדות. בהליך ערעור ומינוי שמאי מכריע, נקבע היטל ההשבחה, עד ליום המימוש, לסך של: לתכנית בי 6880 לתכנית בי צמוד ליום צמוד ליום 568,66 04,688 בשנת 2888 אושרה תכנית בי , המחזירה את הזכויות ל 088% עד לחודש ינואר 2886, האם החלקה חייבת בהיטל השבחה בגין תכנית זו? אין תשובה ברורה. [ לקושי העקרוני הנובע מהפער בין מועדי אישור תכנית שהם המועדים הקובעים לשומת ההשבחה ומועד המימוש טרם נמצא פתרון שמאי סביר. הלכת בית המשפט העליון הידועה "כהלכת פמיני" לפיה נוהגים בשומות ההשבחה, שגויה בכל מובן ומגבירה את חוסר הסבירות. כיום מצפים לחקיקה ראשית שתסיר את המכשול שקיבע בית המשפט, הכוונה לחוק התכנון והבניה החדש שטרם עבר בקריאה שלישית ] אמדן מירבי להשבחה בין 228% ל 088%: 575. מליון = מ"ר 0 מבונה 8, % 85,55 מ"ר 8% 75 בניה במשולב עם מבנה קיים בתכניות שהוגשו ]הן לבניה והן כתכנית בניין עיר[ מוצג השטח הבנוי, הסופרמרקט, כמסחר קיים והוא לא מסומן להריסה. דהינו הבניה מניחה את שילובו בבניה חדשה. גם בתכנית בניין עיר מוצעת בי 6600, מוצג המסחר הקיים כחלק מהבניה החדשה שבפועל תשולב במפלסי החניה מפני שהוא נמוך ממפלס רחוב ניסנבוים שיהיה מפלס 8.8. המזמינה לא הציגה הסכמות או אי הסכמות בקשר עם הבניה בשילוב עם הקיים, הגם שלא נראה אפשרי לבצע בניה בהיקף גדול בחלקה מבלי לייצר הפרעה קשה לפעילות הסופרמרקט. סוגיה קשורה היא הזכות של קואופ לחניה פתוחה מול הפתרון האפשרי בצורת חניה מקורה. 2 בהסכם הרכישה של מבנה הסופרשוק, מיום, לפיו מכרה חב' מישנאל חברה להשקעות ולבנין בע"מ את הנכס ל קואופ תל אביב דן השרון, הצהירה הקונה כי ידוע לה שהפרויקט יבנה ע"י הקבלן בשלבים. וכן שהבניה בחלקה תימשך כולל מעל גג מבנה הסופרש קו ומעל לשטח החניה, למעט בשטח הסופרש קו ומשטחי הפריקה והטעינה והתחייבה לחתום על כל מסמך בקשר עם הבניה. להלן נוסח הסעיף, מחוזה הרכישה: עמוד 7 מתוך 47 2 אין בחישוב זה כדי לחייב את הועדה המקומית, ההיטל כפוף להליכי ערעור צילום ההסכם הומצא אלי ע"י המזמין

23 Laufer Avigad 77 לאופר אביגד 76 סיכוים ו/או סיכויים לא נתקלתי ולפיכך אין לדעתי סיכונים ו 0 או סיכויים, בנכס הנשום, החורגים מהסיכונים ו 0 או הסיכויים הקיימים בנכסי מקרקעין דומים מסוגו בשוק, שיש בהם כדי להשפיע על השווי. עמוד 77 מתוך 47

24 Laufer Avigad 74 לאופר אביגד.7 עסקאות כרקע לרמת המחיר עסקאות מאזור התעשיה בת ים, כפי שדווחו לרשויות מיסוי מקרקעין, חלקן קיבל ביטוי גם בשומות מכרעות להיטל השבחה, לפי תיקון 6, שפורסמו באתר משרד המשפטים: עסקת החרושת 6 5/2/200 מיום 729/0 גוש וחלקה 8,500,000 הדיווח,936 מר שטח קרקע 4,390,496 שווי לדונם קרקע יעוד קרקע אזור עסקים ובידור 35% לבניה עיקרי 2,64 מר שווי למ"ר בניה 3,252 עסקת העבודה 29 23/0/20 מיום 729/30 גוש וחלקה 2,526,75 הדיווח 5,054 מר שטח קרקע 4,259,349 שווי לדונם קרקע יעוד קרקע אזור עסקים ובידור 40% לבניה עיקרי 7,076 מר שווי למ"ר בניה 3,042 עסקת אורט ישראל 23/0/20 מיום 729/29 גוש וחלקה 9,500,000 הדיווח 2,354 מר שטח קרקע 4,035,684 שווי לדונם קרקע יעוד קרקע אזור עסקים ובידור 35% לבניה עיקרי 3,78 מר שווי למ"ר בניה 2,989 עסקת העבודה 35 28//20 מיום 729/56 גוש וחלקה,700,000 הדיווח 2,56 מר שטח קרקע 5,426,76 שווי לדונם קרקע יעוד קרקע אזור עסקים ובידור 35% לבניה עיקרי 2,9 מר שווי למ"ר בניה 4,020 עסקת אורט ישראל 4 9/04/200 מיום 729/5 גוש וחלקה,88,750 הדיווח 5,94 מר שטח קרקע 2,337 מר החלק הנרכש 45% 5,056,582 שווי לדונם קרקע יעוד קרקע אזור עסקים מיוחד 200% עסקת משותפת לאזורים ותדהר + 90% צד נוסף 0% לבניה עיקרי שווי למ"ר בניה 4,675 מר 2,528 ממוצע 3,66 עמוד 74 מתוך 47

25 Laufer Avigad 77 לאופר אביגד 78 תחשיב 088% [ 8.8 תחשיב שווי הזכויות לפי זכויות בניה בתוקף ביעוד עסקים ובידור ] 5,955 מר 47,865 מר 4,340 מר 43,525 מר 23,939 מר 3,66 2, ,69,700 40,706,743 6,06,0 34,600,732,237,500,000, % 2,70 מר 55% 78% למ"ר.05 5% 55% שטח המגרש הרשום זכויות בניה שטח עיקרי בידי קו אופ ]הפחתת הבנוי, "מגה"[ יתרת זכויות חלק נשום שווי מ"ר מבונה נתוני השוואה, ממוצע הפחתה לגידול בהיקף הבניה בקומות הפחתה נוספת לפתרון חניה תת"ק * שווי מרכיב הקרקע למ"ר זכויות בניה תוספת ליצירת מפלס מסחרי לחזיתות ** סה"כ לזכויות הבניה הפחתה לבעלות משותפת ופחת פונקציונאלי מסויים הנובע מהמבנה הקיים שווי זכויות הבניה הפחתת זכויות קואופ ומשנאל בחניה *** הפחתת זכויות מישנאל 3 חנויות מקדם 2 למסחר בחישוב זכויות בניה כולל פתרון חניה ומקדם למסחר בשל הקטנת המרכיב המסחרי תוספת הזכויות מגדילה חניה תת"ק בניכוי מרכיב חניה בלתי מכוסה המסחר כיום נמוך כ 5 מ' מהרחוב 75 מקומות לפי שווי 30,000 למקום מפלס עליון של מבנה קיים 32,400,000 שווי הזכויות במעוגל העלות הבלתי מכוסה בפתרון החניה במגרש, בצורת מבנה חניה, כשהוא מחולק בהיקף השטח לבניה, הנשום = 28,06, ,0 מ"ר * החלקה מוקפת ברחובות מארבעה צדדים ]כולל השלמת רחוב העבודה ממערב[ לאחר הבניה של החניה, מפלס 8.8 יהיה קשור לרחוב הרב ניסנבוים, עד פינת הקוממיות, המשמעות הנה חשיפה מסחרית עדיפה על המצב כיום. ** לא נמצאו עסקאות בחניה, בשומה מכריעה, שנערכה לנכס בקשר עם היטל השבחה, אימצו את הנתון העירוני לגבי כופר חניה, העומד על כ 2,888 למקום וכן את אמדן שווי חניה כפי שמופיע בשומת השמאי המכריע יצחק ברמן, ברחוב העמל 0, בסך 08,688 למקום, לפיכך התבססתי על שווי של 08,888 למקום, מוכפל בכמות הנדרשת בתקן. *** עמוד 77 מתוך 47

26 Laufer Avigad 75 לאופר אביגד 488%[ 8.2 תחשיב שווי הזכויות לפי תכנית מוצעת בי/ 7.4 ביעוד מגורים, מסחר ותעסוקה[ בהנחיית המזמין ולאור שיקוליו החשבונאיים, החישוב הזכויות בקרקע הנובע מהשימושים שאינם מגורים 7 פוטנציאל שווי את רק כולל אופי השטח לבניה שווי מ"ר מרכיב קרקע סה"כ הערות/הסבר תרומת הממד"ים בלבד נמוך ממפלס הכביש 34,000,000 5,00,000 80,747,700 2,446,900 53,68,000 5,36, ,779,400 6,400,000 2,058,000 2,250, ,07,400 54,039,270 20,800,000 33,200,000 3,200,000 4,000,200, , ,000 5% 8,500 מר מסחר עיקרי 4,250 מר מסחר שירות 48,938 מר תעסוקה עיקרי 24,469 מר תעסוקה שירות 38,292 מר מגורים עיקרי 9,46 מר מגורים שירות 2,000 מר הפחתת חלק "קו אופמגה",75 מר חלקי "קו אופמגה" שירות זכויות לחניה "קואופ" 55% חלק נשום,08 מקומות חניון 595 מקומות 55% בהפחתת עלות חניה לא מכוסה, מעוגל בהפחתה לפריסת שיווק עלות לא מכוסה 65,600,000 47,600, % 42.06% תרומת המגורים לפדיון תרומת המסחר והתעסוקה 32,800,000 80,500,000,000,000 79,500,000 33,440,000,070, % היטל השבחה משוער שווי הזכויות בניכוי היטל השבחה משוער הפחתת זכויות משנאל 3 חנויות במפלס עליון שווי הזכויות שווי חלק התעסוקה והמסחר בלבד פוטנציאל מעבר למצב קיים 300% 33,200,000 33,000,000 32,800,000 32,600,000 בהסתברות של 0.8 מעל חלופה קיימת בהסתברות של 0.6 מעל חלופה קיימת בהסתברות של 0.4 מעל חלופה קיימת בהסתברות של 0.2 מעל חלופה קיימת עמוד 75 מתוך 47

27 Laufer Avigad 76 לאופר אביגד 8. השומה תחשיב שווי לבניה בהיקף 455% ]תכנית בתוקף[ 8.8 ( שלושים ושנים מליון וארבע מאות אלף ) * ללא מע"מ 02,688, תחשיב שוי כולל פוטנציאל שווי זכויות בניה לפי תכנית מוצעת בהיקף 655% [ ללא מרכיב המגורים ] לפי הסתברות של 8.4 לאישור התב"ע ( שלושים ושלושה מליון ) * ללא מע"מ 00,888, שווי הנכס לאור החלופה המיטבית ( שלושים ושלושה מליון ) * ללא מע"מ 44,555,555 הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית( התקנים המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית. התשכ"ו 844 ועל פי עמוד 76 מתוך 47

28 Laufer Avigad 7. לאופר אביגד העתק רישום עמוד.7 מתוך 47

29 Laufer Avigad 78 לאופר אביגד עמוד 78 מתוך 47

30 Laufer Avigad 79 לאופר אביגד עמוד 79 מתוך 47

31 Laufer Avigad 45 לאופר אביגד חוות דעת היועץ המשפטי של החברה להערות המופיעות בהעתק הרישום: עמוד 45 מתוך 47

32 Laufer Avigad 4 לאופר אביגד עמוד 4 מתוך 47

33 Laufer Avigad 47 לאופר אביגד מכתב עו"ד עוזי גלבוע, בקשר עם טיפולו בזכויות הקנייניות עמוד 47 מתוך 47

34 Laufer Avigad 44 לאופר אביגד עמוד 44 מתוך 47

35 הערכת שווי כלכלי של ערבויות בעלים למצבת האשראי של חברת שיכון דיירים בע"מ לרבעון הראשון של שנת 02 קבוצת מזרחי ובניו בע"מ אפריל 02

36 לכבוד קבוצת מזרחי ובניו בע"מ א.ג.נ., הנדון: הערכת שווי כלכלי של ערבויות בעלים למצבת האשראי של חברת שיכון דיירים בע"מ לרבעון הראשון של שנת 202 התבקשנו על ידי קבוצת מזרחי ובניו בע"מ )להלן "מזמינת העבודה"( להעריך את שוויין הכלכלי )להלן "עבודתנו" ו/או "הערכת השווי" ו/או "חוות דעתנו"( של ערבויות הבעלים למצבת האשראי )להלן "ערבויות הבעלים"( של חברת שיכון דיירים בע"מ )להלן "החברה"(, לרבעון הראשון של שנת 02, תחת הנחות מסוימות המפורטות להלן, לצרכי דיווח חשבונאי בספריה של מזמינת העבודה ולמטרה זו בלבד. הרינו ליתן בזאת את הסכמתנו לחברה לצרף או לכלול בדרך של הפניה את הערכת השווי, הנושאת את התאריך 2 באפריל 02, ביחס לערבויות הבעלים, אשר בוצעה עלידינו ונמסרה לכם, בדוחותיה הכספיים. מטרת עבודה זו הינה לאמוד את שוויין הכלכלי של ערבויות הבעלים האמורות על בסיס הנחות מסוימות הכלולות בגוף עבודתנו ולמטרה זו בלבד. למעט רואי החשבון המבקרים של החברה לשם ביקורתם, לא יוכל צד ג' כלשהו לעשות בה כל שימוש או להסתמך עליה לכל מטרה שהיא ללא אישורנו המפורש מראש ובכתב. לצורך גיבוש חוות דעתנו, הונחנו והתבססנו על תמצית הסכמים ונתונים מסחריים אשר סופקו לנו על ידי הנהלת החברה ויועציה, אשר ניתנו לנו על בסיס מיטב ידיעתם וניסיונם. בעבודתנו, פעלנו תחת הנחת הסתמכות על מקורות מידע הנראים כסבירים, אולם לא ביצענו כל פעולות ביקורת או סקירה, כהגדרתן בדין, בפסיקה או בנוהג, או ערכנו בדיקה או בחינה עצמאית בלתי תלויה של המידע שקיבלנו ולפיכך, איננו מחווים כל דעה אודות נאותות הנתונים אשר נמסרו ואשר שימשו בעבודתנו. יודגש כי שינויים במשתנים העיקריים, בהנחות היסוד ו/או במידע, עשויים לשנות את הבסיס להנחות עבודתנו ובהתאם את מסקנותינו. לפיכך, אין לראות בעבודתנו משום אימות כלשהו לנכונותם, לשלמותם או לדיוקם של נתונים אלה, אלא הערכה כלכלית אינדיקטיבית המבוססת על מודלים כלכליים והנחות עבודה כמפורט להלן ובגוף העבודה. חוות דעתנו המצורפת להלן כוללת את תיאור המתודולוגיה אשר שימשה להערכת השווי. התיאור הכלול בה אינו אמור להיות תיאור מלא ומפורט של כלל הנהלים אשר יישמנו, אלא מתייחס לעיקריים שבהם. לסייגים נוספים, אנו מפנים את תשומת הלב לגוף עבודתנו. הערכת השווי מתייחסת למכלול ההיבטים הכלכליים הקשורים בקביעת השווי בלבד ואין בה משום המלצה או הבעת דעה אודות ביצוע פעולה כלשהי או הימנעות ממנה, לרבות המלצת השקעה, מכירה, דיספוזיציה או כל פעולה אחרת. בשל אי הוודאות העסקית הכרוכה בניסיון להעריך את הפרמטרים הכלכליים העיקריים ששימשו בעבודתנו וכן ריבוי הפרמטרים האקסוגניים והאנדוגניים לחברה כאחד, העשויים להשפיע על תוצאות הפעילות בעתיד והתוצאות הכלכליות בפועל, אין כל ערובה או ביטחון כי תוצאות המודלים וההערכות אותם נקטנו בעבודתנו יתקיימו בפועל ומטרתם לשקף את הידע הקיים בידנו, ככל שידוע, במועד עבודתנו. עוד נציין כי הערכה כלכלית זו אמורה לשקף בצורה סבירה והוגנת מצב נתון לזמן מסוים, על בסיס נתונים ידועים ותוך התייחסות להנחות יסוד ותחזיות שנאמדו על בסיס מידע קיים והינה רלוונטית למועד

37 ב) עריכתה בלבד. בעבודתנו השתמשנו בכלי חישוב ממוחשבים ולפיכך, ייתכנו הפרשים לא מהותיים בהצגת החישובים כתוצאה מהפרשי עיגול. אין בחוות דעתנו משום ייעוץ או חוות דעת משפטית. פירוש מסמכים שונים, שבהם עיינו, נעשה אך ורק לצורכי עבודתנו זו ואין בו כדי הבעת עמדה. המידע המופיע בעבודתנו אף אינו מתיימר לכלול את כל האינפורמציה שעשוי לדרוש משקיע פוטנציאלי או כל גורם אחר. עבודתנו אינה מיועדת להעריך את שווי המכשיר הפיננסי האמור לאחר ממזמינת העבודה, בין היתר, היות ולמשקיעים או גורמים שונים עשויים להיות מטרות ושיקולים שונים, על בסיס הנחות והערכות אחרות. בהתאם, אמדן הערך הכלכלי אשר על בסיסו עשויים גורמים שונים לבצע פעולות כלכליות, עשוי להיות שונה. אין לנו כל עניין אישי בניירות הערך של החברה, חברות מוחזקות בה, בעלי מניותיהן וצדדים קשורים להם, כמוגדר בדין ובפסיקה ולא מתקיימת בנו כל זיקה כהגדרתה בסעיף 40 ) לחוק החברות, התשנ"ט 2. הננו בלתי תלויים במזמינת העבודה כמשמעותו של מונח זה בחוק רואי חשבון תשט"ו 2 ובתקנות שהותקנו על פיו, לרבות תקנות רואי חשבון )ניגוד עניינים ופגיעה באי תלות כתוצאה מעיסוק אחר( )הוראת שעה(, התשס"ג 003, בתקני ביקורת ובכללי ההתנהגות המקצועית של לשכת רואי החשבון בישראל ובהתאם להחלטת רשות לניירות ערך )בנושא אי תלות( לפי סעיף ב' לחוק ניירות ערך, התשכ"ח 29. נציין כי מעת לעת ביצענו עבודות כלכליות עבור חלק מהגורמים לעיל. כל העבודות הללו אינן מהותיות ביחס להיקף פעילותנו )הן באופן בדיד והן במצטבר(. עוד נציין כי לא נקבעו כל התניות לקבלת שכר טרחתנו, לרבות בקשר עם תוצאות עבודתנו וכי סכום שכר טרחתנו אינו מהותי ביחס להיקף פעילותנו ואין בו כדי לפגום לדעתנו בשיקול דעתנו הבלתי תלוי, המקצועי והעצמאי. במסגרת הסכם ההתקשרות עם החברה נהיה פטורים ולא נישא באחריות כלשהי, בשום מקרה, לכל נזק, הפסד, הוצאה, עלות וכיוצא באלו, מכל מין וסוג שהוא, ישירים או עקיפים, שיגרמו לחברה ו/או למי מטעמה ו/או לצד שלישי כלשהו, כתוצאה מכל דבר ועניין הקשור במידע אשר התקבל מצד החברה ו/או מי מטעמה, לרבות אך לא רק כתוצאה מאי דיוק או חוסר או כתוצאה מכל פער או מחדל אחר, מכל מין וסוג שהוא, הקשור במידע. בנוסף לכך, נהיה פטורים ולא נישא באחריות כלשהי, בשום מקרה, לכל נזק, הפסד, הוצאה, עלות וכיוצא באלו, מכל מין וסוג שהוא, ישירים או עקיפים, שיגרמו לחברה ו/או למי מטעמה ו/או לצד שלישי כלשהו, עקב מעשה ו/או מחדל הקשורים במישרין ו/או בעקיפין לשירותים שנספק לחברה )לרבות במקרה של רשלנות מצדנו או מצד כל עובד או נושא משרה מטעמנו(, למעט במקרה של רשלנות פושעת ו/או הונאה ו/או זדון מצדנו. בכל מקרה בו תופנה אלינו דרישה או תוגש נגדנו תביעה, מכל מין וסוג שהוא, הקשור בשירותים שניתנו על ידינו לחברה, ללא יוצא מן הכלל, החברה תפצה או תשפה אותנו, לפי העניין, בגין כל סכום שנידרש או ניתבע לשלם, כאמור לעיל. בנוסף לכך, החברה תפצה או תשפה אותנו, לפי העניין, בגין כל הוצאותינו לצורך ההתגוננות מפני כל דרישה או תביעה כאמור, לרבות בגין שכר טרחת עורכי דין. אנו נודיע לחברה על כל דרישה או תביעה כאמור, בסמוך לאחר קבלתה אצלנו. בכל מקרה של דרישה או תביעה כאמור, תהיה החברה זכאית, לפי שיקול דעתה, לקחת על עצמה את הטיפול בהתגוננות ולמנות לצורך העניין עורך דין שייצג אותנו. זהות עורך הדין תאושר על ידינו בכתב ומראש )ובמקרה בו נתנגד לעורך הדין שיוצע על ידי החברה הוא יוחלף בעורך דין אחר, שזהותו תאושר על ידינו כאמור(. אנו נשתף פעולה, באופן סביר, עם כל עורך דין שימונה על ידי החברה, כאמור לעיל ובלבד שהחברה תכסה ותממן כל הוצאה שתהיה כרוכה בכך, באופן שלא נידרש לשלם או לממן כל הוצאה כאמור ו/או חלק ממנה. 3

38 להערכתנו ועל בסיס חישובינו, שווי ערבויות הבעלים למצבת האשראי של חברת שיכון דיירים בע"מ נאמד בכ 220 אלפי שקלים חדשים לרבעון הראשון של שנת 202 פרטי החברה המעריכה: חברת שווי הוגן בע"מ הינה חברה פרטית מקבוצת,EEBC אליהו אלעל בע"מ, המתמחה בביצוע הערכות שווי בלתי תלויות ועבודות ייעוץ כלכלי ובין לקוחותיה נמנות, בין היתר, עשרות חברות ציבוריות בישראל. לפרטים נוספים, ראו נספח לעבודתנו. פרטי השכלתו וניסיונו של האחראי מטעם מעריך השווי: מר אלי אלעל מנהל כללי של חברת שווי הוגן בע"מ. בעל תואר MA )מחקרי( בכלכלה, תואר BA מאוניברסיטת בן גוריון בכלכלה עם התמחות בחשבונאות, רישיון ראיית חשבון בישראל מספר 9 וחבר בלשכת רואי חשבון בישראל מספר 4. בעשור האחרון, מר אלעל היה מעורב באלפי עבודות הערכות שווי ועבודות ייעוץ כלכליות בארץ ובחו"ל בתחומים שונים, בהיקפים מצטברים של מיליארדי דולרים ארה"ב. לפרטים נוספים, ראו נספח לעבודתנו. להלן פרטי עבודתנו, שווי הוגן בע"מ תל אביב, 2 באפריל 02 Rubinstein House, 28 th floor, 20 Lincoln St., Tel Aviv, Israel. Office: Fax: בית רובינשטיין, קומה, רח' לינקולן 0 ת, משרד: פקס: "א, ישראל. 4 Web site: info@fairvalue.co.il

39 כללי א תיאור החברה חברת שיכון דיירים בע"מ )להלן "החברה"( הוקמה ביום באוגוסט 2 כחברה פרטית העוסקת בפעילות יזמית, בעיקר בתחום הבנייה למגורים ובביצוע עבודות בנייה בכל רחבי הארץ. החברה רשומה בפנקס הקבלנים ובעלת רישיון מסוג ג, המאפשר לה לבצע עבודות בנייה בהיקף בלתי מוגבל. 0 ב תיאור הערבויות רכישת מקרקעין על ידי החברה מתבצעת בדרך של השתתפות במכרזים של מנהל מקרקעי ישראל ורכישות מגופים פרטיים. לצורך מימון הפרויקטים אותם היא מקימה, מתקשרת החברה עם בנקים בהסכמי ליווי בנייה )להלן "הסכמי הליווי"(. הסכמי הליווי מבוססים על שיטת "פרויקט סגור" בהם מתקשרת החברה עם הבנק נותן האשראי בהסכם, המבטיח לחברה את מכלול השירותים הפיננסיים הנצרכים על ידה במהלך חיי הפרויקט, לרבות הוצאת ערבויות לרוכשי הדירות בהתאם לחוק המכר )דירות( )הבטחת השקעות של רוכשי דירות(, התשל"ה 24. החברה מממנת את פעילותה בעיקר באמצעות אשראי בנקאי וכן על ידי הון עצמי. כנגד האשראי הבנקאי משעבדת החברה הן את נכסיה והן את הנכסים הנמכרים על ידה. בעלי השליטה בחברה ערבים אישית להתחייבויות החברה בגין ניצול האשראי בפועל המשמש לפעילותה. מתודולוגיה הערבויות אשר ניתנו לחברה על ידי בעלי מניותיה )להלן "ערבויות הבעלים"( מהוות, מכל הבחינות הכלכליות המהותיות, הטבה כלכלית בידי החברה. בהתאמה, שווייה של ההטבה השוטפת בתקופת הדיווח נאמד כפער שבין עלות המקורות )אשר אינם מגובים בערבות בידי בעלי מניות החברה ואינם מובטחים בבטוחות בהיקף ובשיעור דומה לאשראי הבנקאי(, בה גייסה החברה או היתה עשויה לגייס חוב פיננסי, לבין העלות האפקטיבית של מקורות החוב הפיננסי שניצלה החברה בפועל בתקופת הדיווח. 2 הפרש עלויות גיוס מימון זה היווה בסיס לחישובנו. העמדת הערבות מחד וניצול מקורות החוב של החברה מאידך, הינם מאורע המתחדש באופן שוטף ברזולוציית פרויקט או חברה. בעבודתנו הנחנו, כי כניסת החברה לפרויקטים ולהסכמי מימון חדשים בגינם, מהווה מתן הטבה מחודשת על ידי הבעלים, אשר תימדד בשווייה ההוגן במהלך ניצולה. הנחות עבודה א עלות גיוס החוב בחברה ביום בפברואר 00 )להלן "מועד ההקמה"( פרסמה החברה תשקיף, לפיו הוצעו לציבור 0,000,000 אגרות חוב בנות 2 שקל חדש ערך נקוב )סדרה א'( רשומות על שם, במחיר של 0% מערכן הנקוב לפירעון בארבעה תשלומים שנתיים שווים, ביום 2 לחודש מרץ של כל אחת מהשנים 020 עד 023 )כולל( )להלן "אגרת החוב"(. אגרות החוב נושאות ריבית שנתית בשיעור של % )במופע חצי שנתי( וצמודות )קרן וריבית( למדד המחירים לצרכן בגין חודש ינואר 00. הריבית על אגרות החוב משולמת ביום 2 לחודשים מרץ וספטמבר של כל אחת מהשנים 00 עד 023 )כולל(. בנוסף, הונפקו 00,000 כתבי אופציה )סדרה 2( ללא תמורה, הניתנים למימוש החל מיום רישומם ועד ליום בספטמבר 00 )כולל( לאגרות החוב, כך שכל כתב אופציה ניתן למימוש ל 200 אגרות חוב בנות 2 שקל חדש ערך נקוב. 3

40 בעבודתנו אמדנו את שיעור התשואה לפדיון המשתמע מגיוס חוב כאמור של החברה למועד ההקמה בכ.4%, המשקף שיעור תשואה לפדיון נומינלית של. 20.% שיעור זה שימש בידינו כאומדן למחיר חוב נורמטיבי לחברה, נטול ערבויות ושעבודים. הפרמיה בגין ערבויות החברה ליום ההנפקה, במרץ 00 )להלן "מועד ההנפקה"(, נאמדה בהתאמה על ידינו ב 3.0%, על בסיס ההפרש בין התשואה הנדרשת לפדיון )הנומינלית( לריבית בגין חוב מובטח בליווי ובגיבוי ערבויות בעלים. ב שיעור ערבויות חודשי לצורך אמידת שיעור הריבית בגין העמדת ערבויות הבעלים )להלן "שיעור הערבויות"( לחודשים ינואר עד מרץ 02, אמדנו את שיעור השינוי בין ממוצע הריביות הבנקאיות )בליווי ובגיבוי ערבויות בעלים( מיום ההנפקה לבין ממוצע ריביות אלה בכל אחד מהחודשים. שיעור השינוי הוכפל בשיעור הערבויות אשר נאמד לראשונה במועד ההקמה. לפיכך, שיעור הערבויות המשתמע מחישוב זה לחודשים ינואר, פברואר ומרץ לשנת 02 נאמד בכ 3.2%,.93% ובכ 3.% )במונחים שנתיים( בהתאמה. ג רמת הסיכון בעבודתנו הנחנו קורלציה בין רמת הסיכון של החברה לבין רמת הסיכון הנורמטיבית במועד הנפקת אגרת החוב, באופן התואם את השינוי בתנאי האשראי העומדים לרשות החברה על בסיס מתמשך במערכת הבנקאית. שינוי במתאמי הסיכון כאמור עשויים לשנות את תוצאות עבודתנו באופן מהותי. 02 תמצית החישובים להלן תמצית חישובנו לשווי ההטבה לחברה בגין ערבויות הבעלים )בשקלים חדשים(: לרבעון הראשון של שנת 4 ריבית בנקאית ממוצעת בפועל חודש 6.53% ינואר 5.46% פברואר 8.02% מרץ סה"כ Q/202 שיעור ערבויות משתמע 3.5% 2.63% 3.87% הוצאות מימון 45,330 99, , ,079 להלן ייחוס הוצאות המימון כאמור בגין הפרויקטים השונים לרבעון הראשון של שנת 02 )בשקלים חדשים(: מגדל הגן הוד השרון נווה יעקב סיטי סנטר חודש 2,35 63,079 56,942 22,994 ינואר,66 43,339 39,349 5,43 פברואר 2,843 6,46 05,332 40,396 מרץ 6,89 222,834 20,623 78,803 סה"כ Q/202 9 מקור ציפיות אינפלציוניות: בנק ישראל.

41 נספח: פרטים נוספים אודות מעריכי השווי פרטי החברה המעריכה: שווי הוגן בע"מ חברת שווי הוגן בע"מ, מקבוצת,EEBC אליהו אלעל בע"מ, מתמחה במתן ייעוץ כלכלי והערכות שווי מקצועיות בלתי תלויות, על פי כללי חשבונאות בין לאומית US GAAP,IFRS ותקינה חשבונאית ישראלית, לצורכי דיווח כספי וכחוות דעת מומחה לבתי משפט ורשויות רגולטוריות וסטטוטוריות שונות, בארץ ובחו"ל. החברה מעסיקה צוות של רואי חשבון וכלכלנים, הבקיאים בתחומי הייעוץ הכלכלי והערכות השווי. בין לקוחות החברה נמנות, בין היתר, עשרות חברות ציבוריות בארץ. 0 Corporate Valuation Quantitative Finance & Derivative Valuation Financial and Economic Modeling Litigation and Transaction Support לחברה ארבעה מגזרי פעילות: תחומי ידע ופעילות: הערכת שווי תאגידים ומגזרים. הערכות שווי נכסים בלתי מוחשיים..PPA Purchase Price Allocation ייחוס עלות רכישה, בדיקות פגימה )Impairment( למוניטין. שווי הוגן אופציות משובצות ואופציות ריאליות..40A לרבות,ESOP פיצול רכיבי אקוויטי ומכשירי הון/התחייבות מורכבים OPM(.)PWERM / CCM / הערכת שווי, התחייבויות תלויות, ערבויות והלוואות. ייעוץ ובדיקות אפקטיביות הגנה לחשבונאות גידור Tests(.)Hedge Effectiveness שווי הוגן נגזרים משובצים Derivatives(.)Embedded הערכות שווי וניתוח סיכונים לדוח גלאי )רגישות,.)VAR הערכות שווי וניתוח סיכונים ל IFRS 7 ול.IFRS 9 הערכות שווי אגרות חוב להמרה, אופציות פיננסיות ופוזיציות נגזרים מורכבות..)IAS 39,AG7, AG8( מודלים פיננסיים ואינפלציוניים ניתוח סיכוני אשראי. ייעוץ ומידול כלכלי מורכב )לרבות BOT ו (PPP בקרה וליווי פיננסי. ייעוץ ומידול שווי פרמיות שליטה, Nuisance Value מיעוט,.)DLOM( חוות דעת מומחה בלתי תלוי בהליכים משפטיים. הערכות שווי יחסי מיזוג וייעוץ עסקאות. Due Diligence כלכלי. וניכיון בגין היעדר סחירות 2

42 פרטי מעריך השווי האחראי: מר אלי אלעל, רו"ח (Econ.) MA בעשור האחרון, מר אלעל היה מעורב באלפי הערכות שווי ועבודות ייעוץ כלכליות בארץ ובחו"ל בתחומים שונים, בהיקפים מצטברים של מיליארדי דולרים ארה"ב. Member in Good Standing: Institute of Business Appraisers (USA) No בוגר קורס בגישור במסגרת לשכת רואי החשבון בישראל של ה.ICNM בוגר השתלמות מקצועית בנושא,Project Finance של ה,IFF לונדון. 3 בוגר השתלמויות מקצועיות של ה,ASA ארה"ב, בתחומים הבאים: BV 20: Introduction to Business Valuation (Part ). BV 202: Introduction to Business Valuation (Part 2). BV 30: Valuation of Intangible Assets. BV 302: Special Topics in Valuation of Intangible Assets. Monte Carlo Simulation and Real Options Valuation: Extensions in Valuation. 23R/409A Option and Complex Capital Structure Valuations. תואר MA )מחקרי( מאוניברסיטת בן גוריון בכלכלה. CVM, OPM and PWERM Techniques. CAVS: Cost of Capital. רישיון ישראלי בראיית חשבון מספר 9. חבר לשכת רואי החשבון בישראל מספר 4. תואר BA מאוניברסיטת בן גוריון בכלכלה עם התמחות בחשבונאות. לשעבר מרצה בקורסים בתחום ניתוח דוחות כספיים והערכות שווי, במחלקה לכלכלה ובחוג לחשבונאות סמנכ"ל הכספים בקבוצת הג'רוזלם פוסט, באוניברסיטת בן גוריון חשבונאות וביקורת ובמוסדות אקדמיים שונים, רואה חשבון בכיר במשרד הייעוץ הכלכלי של המלומד ה"ה פרופ' יצחק סוארי, מבקר, רואה חשבון בכיר ומנג'ר במחלקות הביקורת והייעוץ במשרד רואי חשבון ליובושיץ'קסירר )כיום קוסטפוררקסירר, ERNST & YOUNG ישראל(. # # #